中古VS新築 
あなたはどっち?!

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中古VS新築 中古を選ぶ時のポイント その2

契約時に損害賠償について取り決めを交わせるのがベストです
 中古住宅がもし欠陥住宅だった時・・そんな時の保証としては、民法上「購入してから1年以内に瑕疵(かし:欠点や欠陥のあること)を見つけていれば賠償を請求できる」という取り決めがあります。現状は売り主によって様々なようなので、契約時に損害賠償についても取り決めがあるほうが安心といえるでしょう
売り主の全ての権利が抹消されていますか
 (中古住宅を購入するときには「抵当権や地上権など権利を全て抹消する」ということを契約書に明記するのが普通です。契約約款にもこの取り決めはきちんと記載しておかなくてはいけません。すべての権利が抹消されているかどうかをきちんと確認しておきましょう。)
マンションの場合、管理の状況とオーナー情報を調べておきましょう
 (管理組合が機能していないケースや、オーナーが適当な場合は修繕がしっかりと行なわれていない事があると聞きます。マンションは手入れ状況が大事になりますので調べておきましょう。)
雨漏りはしませんか。結露はどうですか。
 (中古住宅の屋根だけを確認するだけでは、雨漏りがあるかどうかはわかりません。軒先廻りの雨染みや屋根裏を確認すると、雨漏りがあるかどうかを確認することが出来ます。)
駐車スペースは充分に確保できていますか
 (道路から駐車場へ駐車がスムーズにできるかどうかも大事です。交通量が多くてスペースが狭いとなると、駐車場へ車を出し入れするのも大変になります。そして駐車場に自転車を置くことも考えて、保有する自転車の台数が大丈夫かどうかも確認してください。)
中古マンションの場合は建築年も必ず確認してください
 (1973年頃は第三次マンションブームが起きました。その頃はセメントに混ぜる砂が不足していたので、代替えの砂が多く使用された時期でもあります。バブル期はマンションブームでもありました。建てればする完売といった状況でしたので、十分に注意する必要があります。コストダウンの影響を受けていないか。不況の影響を受けて、コストダウンを図る為に工事期間を短縮したり、構造を手抜きしたりとコストダウンをすればなにかしらの影響をうけます。どの時期に建設されたかのチェックは必要です。)
部屋のスペースに間取り
 (間取り図を見ただけでは実際の感じはわかりません。室内を歩いてみてください。通りやすいかどうか。そして、ドアの開け閉めがスムーズかどうか。バルコニーやベランダに防水処置が施されているかどうか、バルコニーへのアプローチはどうなっているか。段差なども確認した方がよいでしょう。)
土台の家訓
 (土台はとっても大事です。家の要といっても過言ではないでしょう。白アリ対策がほどこされているか、防腐処理が行なわれているか。土台に換気口が十分に確保されているか。を確認しましょう。)
定期的に適切な維持管理が行なわれていますか?(中古マンションの場合)
マンションの耐久性には、定期的にかつ適切な維持管理を行なわれていないと耐久性は高まりません。定期的な維持管理はマンションでは不可欠なものです。マンションがどのような長期修繕計画を立てているかどうか、そしてそれはどのような形維持管理がされているかを十分にチェックしておく必要があいます。このような情報は仲介業者を通してマンションの管理組合から入手することが可能です。)
中古OR新築問題?!
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そして、中古物件を決める前に「ホームインスペクション」をしましょう

ホームインスペクション

中古一戸建て住宅を購入する前に利用されるのがホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)があります。なかなか素人では判断できないので、専門家によって建物の劣化状態や不具合の有無を調査をして診断してくれます。そして、メンテナンスの必要性とメンテナンスをする時期なども報告してくれます。築年数が少ないから大丈夫だろう。と築年数だけで選ぶのはよくありません。

築年数の割に劣化が激しい住宅や、その逆で築年数は経過していても建物はあまり劣化していない住宅もあります。建物の劣化具合がはっきりしないと、思った以上にお金がかかってしまった。ということにならないようにホームインスペクションがあります。

このホームインスペクションは、不動産仲介業者は建物を販売するのが仕事であって診断能力はないので、売り主・買い主とは関係がない第三者の一級建築士にお願いする方がいいでしょう。

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ホームインスペクションを利用する場合は、該当物件の売主や不動産仲介会社が該当物件を売りやすくするために利用する場合もありますが、買う側が個人で費用負担をしてホームインスペクションすることも可能です。(マンションの専有部分で5万~8万円が目安)買いたい中古マンションがあるけれど、やっぱり不具合がないか心配…という人などは、中古マンションの診断実績のある会社や団体に依頼して、契約前に診断を行ってもらうと第三者でもあるので安心ですしオススメです。

「既存住宅売買瑕疵保険」を利用するのもお勧めです

ホームインスペクションの場合には、原則として保証はついてきません。ホームインスペクションは建物に関しての診断結果の報告や必要なメンテナンスに対するアドバイスはもらえます。検査と瑕疵(かし:欠点や欠陥のあること)の保証がセットになっているのがあります。それが「既存住宅売買瑕疵保険」です。

まず、建物に欠陥がないかどうかを検査会社が行います。そして、検査に合格した建物でしたら、国が指定する保険法人による保険が付きます(不具合が見つかった場合には、保険が付けられるレベルまで改修をしなければ保険を付けることはできない)。

ホームインスペクションと同じような保証もあります。売り主や中古住宅を買い取った不動産仲介会社が保険を付けて販売するケースもあります。それは、買う側が購入前に個人で事前検査を受けることも可能です。その場合の費用の目安としては、保険料と検査料で7万~10万円です。

「既存住宅売買瑕疵保険」を付けると、雨漏りの補修の場合でも費用が保証されます

前述したとおり、この保険を付けるためには、一定の項目で検査を受けることが必要です。そして、不合格の所がある場合には、改修して再検査を受ける必要があります。既存住宅売買瑕疵保険が付いた物件、もしくは自分で依頼して事前審査に合格した物件というのは、一定以上の性能が証明されたということになるので、安心して暮らすことができるのではないでしょうか。そして、引き渡しから5年間は住宅の「構造上主要な部分」「雨水の侵入を防止する部分」に欠陥が見つかって、雨漏りが起きてしまった。といった不具合が起きた場合でも、保険で補修費用をまかなうことができます。また、給排水管や給排水設備、電気設備に関しても特約を付けることで、5年間の保証対象にすることができます。