中古VS新築 
あなたはどっち?!

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なぜ中古市場が最近人気なのでしょう

日本では、独特の不動産事情があります。

日本人は清潔で綺麗好き。そして基本的には持ち家指向が高くあり、できれば新築で。といった考えだといわれています。実際に日本で流通されている既存住宅流通シェアは13.5%となっています。

他の国と比較してみると、フランス66.4%・イギリス88.8%・アメリカ77.6%となっています。日本人は、自分のお箸やお茶碗を使用するといった昔ながらの風習があります。一旦使ったものは洗って汚れはなくなりますが、人のお茶碗などを使ったりお箸を使う事になぜか抵抗があるように思えます。

同じことが住宅市場にも通じているようで、新築にこだわるようになっています。そして中古住宅流通市場もだいぶ人気は高まってはいますがまだ整備不足は否めませんが、最近は中古市場に「お値打ち」感があり、リフォームすれば新築みたい。といった人気の高まりも出てきて中古住宅を買ってリフォームする人達も増えてきています。

そして、世代的な考え方の違いが中古市場に目を向けさせているともいえるでしょう。私たち(第二次ベビーブームの子供)の世代は「中古CD」や「古本」「古着」にもあまり抵抗がありません。フリーマーケットに代表されるように、どうせすぐ成長するから古着でいいや。と子供服も値ごろ感を求めたり、ネットオークションで落札したりということが当たり前になっています。「新品」にそこまで価値を求めていないともいえます。欲しい物が「中古」で安いなら安い方がいい。という考え方は非常に合理的な考え方ともいえます。

中古OR新築問題?!
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中古住宅を選ぶ大きなポイントの1つには「購入価格が安い!」ということです。

新築住宅と中古住宅を購入した場合の資金総額をみてみましょう

新築は中古住宅と価格差がかなりあることが分かります。延床面積は中古の方が狭いのですが、敷地面積は中古住宅の方が広いです。広くなると、土地評価額もあがるので資産としては中古住宅の方が上だといえます。そして、敷地が広い分将来は増築することも可能になります。

返済負担はどうちがうの?

親からの贈与などで、現金で購入する方もいらっしゃいますが多くの方は20年~30年と住宅ローンを組んで購入します。これをあえて、企業の財務状況を分析するバランスシート分析で評価をするならば、大きな負債で資産を膨らませている状況にある。といえます。資産の部分のほとんどは新築住宅なので、新築住宅=固定資産は時価会計の原則に則ると、毎年資産を目減りさせなくてはいけません。そうなりますと、一定期間の後にはローン残高次第では債務超過になってしまいます。

新築でも中古でも両方ともローンを組んでいます。中古住宅の方が毎月の返済額も少なく期間も短くなります。

新築住宅をローンで購入するときには、資産の目減り具合と長期負債であるローンの返済具合のバランスをしっかり考えなくてはリスクになってしまいます。しかし中古住宅の場合には、そのリスクはある程度低減されます。

ローンを組む場合でも、価格が新築価格よりも安い為ローンを組む金額も低くなり、結果的にローンを組む期間が短くなります。金額が低く、期間が短く設定できると、利息も少なくすみます。

そして、中古住宅の資産を考えると、すでに減価された状態になっているので新築で購入するときよりも目減りは少ないといえます。適正な土地価格の評価になっていることが多いからです。

また、新築住宅と中古価格では、価格差が生じます。新築住宅を購入すれば、新築物件は高くなるために、株や金など他に投資することは難しくなり新築物件の返済に追われてしまいます。中古価格を買う事で、資金に余裕がでます。余裕が出た資金で、他の部分への投資をすることができるので結果的にリスク回避にもなります。(資産は分散するべきといわれています)

中古住宅でのメリットは他にもあります。それは価格交渉ができるということです。

新築物件ではなかなか価格交渉は難しい場合が多いですし、実際に新築マンションなどでは価格交渉はまず無理だといえるでしょう。しかし中古物件の場合、一戸建てでもマンションでも価格交渉が可能です。他に比べられる物件がある場合はさらに価格交渉ができるといえます。

またすぐに売りたいという売主もいるので、その場合にはさらにお買い得感がでます。中古物件を買いたい場合には、売り主側よりも有利な環境ともいえるでしょう。

新築の場合には、まだ建設中のことなどもあるのですでに存在している物件を購入すれば、早く入居できるというメリットもあります。特に新築マンションなどは完成して入居するまでに1年以上先ということも珍しくはありません。中古の場合は売主側の都合さえつけばスピーディに引き渡しされ、入居することも可能になります。子どもの入学など、どうしてもこの時期に引越しをしたいというのではれば、中古マンションや中古一戸建てに絞れば、引越しをしたい時期に入居することも可能になります。

以前は「賃貸か住宅か」という選択肢がありましたが、今は「中古か新築」という選択肢も増えました。中古物件ならではの良さというメリットの部分が購入者側に認知されてきたということありますし、新築で購入しても20年後などにリフォームで手を入れるのが一般的になってきているのでリフォームの良さという部分がクローズアップされている点もあるでしょう。

日本の不動産の最大の特徴は、やはり買った瞬間から中古扱いになり、数百万単位で値段が落ちることですね。新築至上主義というのでしょうか。